重磅！一批人身价要涨！新建20多个大型商业！淮安未来14年商业中心规划来袭
《淮安市城区市场体系（商业网点）布局规划（2021-2035年）》
该规划总面积469.7平方公里，包含：清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区、淮安经济技术开发区、生态文旅区、淮安工业园区。
根据规划，淮安商业体系空间结构规划形成“一核、四轴、十心、多点”的商业中心空间格局。其中“十心”是10个商业中心及次中心。
“一核”指中心城区淮海商业中心、水渡口金融商务中心以及清江浦历史文化中心。
“四轴”是指淮海路商业发展主轴、翔宇大道商业发展次轴以及枚皋路商务发展轴。
“十心”是指十个区级商业商务中心，构筑与淮安城市空间布局相适应的都市商业发展新格局。
“多点”是指重点突出社区商业网点的建设与优化升级，以点带面，满足社区居民的消费需求和社会经济的发展。
根据规划，至2025年，基本建成以市级商业中心、组团级商业中心为主体，社区级商业网点为基础，主题商业街为特色，具有淮安特色的商品交易市场及物流配送基地，与淮安市经济发展和对外开发水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系。至2035年，建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，将淮安建成为联系长三角，辐射江淮生态经济区的商品集散中心和商贸商务中心，成为苏北地区商贸中心城市。
为适应经济发展新常态，优化城市商品交易市场、商业网点资源配置，促进淮安市商贸流通业高质量发展，根据市政府工作部署，市商务局牵头组织了《淮安市中心城区市场体系、商业网点布局规划》修编工作。
本次规划范围同《淮安市城市总体规划（2017-2035)》（报批稿）划定的城市集中建设区范围一致，总面积469.7 平方公里。包含：清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区、淮安经济技术开发区、生态文旅区、淮安工业园区。
规划对象为淮安市中心城区范围内的各级商业中心、大型零售商业网点、商业街、商品交易市场类网点和物流配送基地（不含住宿、会展等商务功能）。
规划将在深入调查研究的基础上，围绕淮安市“一区两带一枢纽”战略叠加以及长三角北部重要中心城市、苏北重要中心城市，江苏省特色增长极、“绿色高地、枢纽新城”新的城市总体定位。 推进现有网点的资源整合和新型商业设施的有序建设，大力引导实体商业网点合理布局，促进商业模式和业态创新发展，提升商业发展质量，增强对外辐射能力，形成“多层级实体商业+互联网商业”的新型商业网点体系 。
至2025年，基本建成以市级商业中心、组团级商业中心为主体，社区级商业网点为基础，主题商业街为特色，具有淮安特色的商品交易市场及物流配送基地 ，与淮安市经济发展和对外开发水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系。
至2035年，建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，将淮安建成为联系长三角，辐射江淮生态经济区的商品集散中心和商贸商务中心，成为苏北地区商贸中心城市 。
以2019年淮安社会消费品零售总额1745.4亿元为基数，以前5年社会消费品零售总额年均增长速度为依据，结合疫情带来的消费趋势影响,取5%-7%测算(近期取值7%，远期取值5%），预计到2035年淮安社会消费品零售总额将达到4266.68亿元人民币。
参照同类城市人口与商业营业面积的匹配标准，结合人口自然增长、城镇化进程、城市规模扩大、旅游消费人口增多、流动人口增加、汽车拥有量提高等因素，确定淮安市人均占有商业网点营业面积标准为1.5-1.8平方米/每人。
2019年末，淮安中心城区人口规模175万人，规划远期2035年中心城区人口为266万人，预计2035年淮安市商业营业总面积应控制在399-478.8万平方米之间。
到2025年，规模以上流通服务企业、商品批发交易市场信息化率达到45%以上；至2035年，规模以上流通服务企业、商品批发交易市场信息化率达到60%以上，信息化水平明显提高。
江淮生态经济区商旅商贸名城，东部沿海综合物流枢纽城市。将淮安市商贸业发展定位为：联系长三角，辐射江淮生态经济区兼具历史人文和现代时尚的独具魅力、品质卓越的商贸之城。具体内涵包括： 国际化高品质的消费地、共享便利生活的宜居地、商旅融合的标志地、商贸现代化的创新地 。
规划形成“一核四轴十心多点”的商业中心空间格局 。
“一核”指中心城区淮海商业中心、水渡口金融商务中心以及清江浦历史文化中心。
“四轴”是指淮海路商业发展主轴、翔宇大道商业发展次轴以及枚皋路商务发展轴。
“十心”是指十个区级商业商务中心，构筑与淮安城市空间布局相适应的都市商业发展新格局。
“多点”是指重点突出社区商业网点的建设与优化升级，以点带面，满足社区居民的消费需求和社会经济的发展。
（1）淮海-水渡口商业金融市级中心（淮安绿色中央活力区）
规划范围 ：北至古淮河、东至南昌路、西至淮海北路、勤政路、南至新民东路、深圳西路。规划范围12.30平方公里。
定位及特色 ：长三角北部绿色中央活力区、淮河生态经济带创新活力中枢、美丽中轴上的清江浦活力示范区、淮安城市首位中心极。
核心功能及发展引导 ：城市活力集聚区、都市型创新产业区、淮安印象展示区、新淮安的城市窗口。打造具有都市特色的“城市引擎型商业”,建设集高档购物、休闲、餐饮、娱乐、商务办公为一体的城市商业中心以及集金融商务、信息中介、文化会展、商业贸易、休闲娱乐等功能于一体的商务中心。
提升区域资源配置能力和竞争力；引领全局，带动周边；融入城市，提升品质；以业态调整、功能提升为重点，优化商业结构，增加新型业态比重，提升消费档次，完善配套服务功能。
淮海-水渡口商业金融中心用地规划图
规划范围 ：淮安区商业次中心规划范围东起东长街，西至西长街，以镇淮楼为中心，南北纵深区域。规划范围内总用地面积为0.43平方公里。规划商业建筑总面积控制在7-10万平方米，控制不再新增商业设施。
定位及特色引导 ：“闲生活”、“慢生活”、“享生活”。
核心功能及发展引导 ：商业功能、文化旅游体验功能、休闲度假功能。以生活购物、旅游消费、娱乐休闲为主要功能的传统商业区。
规划重点 以提升和改造传统商业街区为主，整合现状传统商业资源，加强业态升级，打造集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的传统商业风貌区。处理好历史文化街区的保护与发展问题，整治和恢复商业老字号，增强街区活力。
规划范围 ：以淮海北路为轴、小营广场为中心、银川路以西、鞠通路以东、九江路以南、黄河路以北范围。规划范围内总用地面积约为2.77平公里。规划商业建筑总面积控制在 20-25 万平方米，可新增商业建筑面积 5-15 万平方米。
定位及特色引导 ：“高端化”、“差异化”、“便捷完善”。
核心功能及发展引导 ：服务整个淮阴区的商业核心区域，集商业功能、含购物中心、商贸、购物、酒店、特色美食、娱乐等于一体的多功能、现代化的中高档一站式商业中心。
规划重点 结合市头部人民医院东侧规划的大型零售网点、北侧大型超市、特色美食街、酒店、银行幸福路特色美食街、苏北大市场等联动发展，发展新型商业业态，打造功能复合的商业功能区。
规划范围 ：翔宇北道以东，淮河路以南、宁连路以西、长江路以北范围。该商业次中心作为淮安高新技术产业园区产城融合配套服务区。规划范围内总用地面积约为3.10平公里。规划商业设施总面积控制在10-12万平方米，可新增商业建筑面积 5-10 万平方米。
定位及特色引导 ：“综合齐全”、“服务配套”、“便捷完善”。
核心功能及发展引导 ：采用复合式商业发展模式，引入知名商业地产企业，建设商业综合体1处（金辉城市广场）；通过产业退二进三，依托便利的对外交通条件，将中心建设成为淮安高新技术产业园区产城融合配套服务聚集区，实现产业的转型升级。
规划范围 ：主要位于清江浦区区政府周边，北至明远路，南至枚皋路，西至北京南路，东至淮海南路。规划范围内总用地面积约为3.85平公里。规划商业建筑总面积控制在40-50 万平方米，可新增商业建筑面积 5-15 万平方米。
定位及特色引导 ：“体验创新”、“便捷完善”、“高端集聚”。
核心功能及发展引导 ：规划重点围绕阳光湖区政府周边打造区级商业中心，差异化发展，建设城市综合体1处；以时尚购物中心、品牌专业店、综合超市、特色商业街、大型专业市场等为主力，辅以商务会所、便利店、经济型连锁酒店、金融服务网点等。以淮府、规划的爱情海购物公园（国际领先的体验式商业）、禧徕乐国际商贸城等为主体，以食品、IT电子消费品、中高档小商品为主导品类的现代市场集群，满足运南区域居民和大学城师生日常生活需要的区域商业中心。
规划范围 ：主要位于深圳东路、鸿海路、安澜路及迎宾大道围合的区域。规划范围内总用地面积约为2.32平公里。规划商业建筑总面积控制在 13-15 万平方米，可新增商业建筑面积 5-15万平方米。
定位及特色引导 ：“设施完善”、“专业集聚”、“便捷配套”。
核心功能及发展引导 ：服务整个开发区，集商业功能、商务办公、餐饮娱乐、等于一体的多功能、现代化一站式商业中心。
规划重点 提升现有大型综合超市、专业店和专卖店，新增大型商业综合体（铜锣湾商业广场），适度设置餐饮、休闲、娱乐等综合服务设施。注重营造人文环境、科技环境，完善信息网络服务；将商业网点的设置布局列入开发区整体规划，统筹开发区商业网点开发。
规划范围 ：西起福地路、东至枚皋路、南至翔宇大道、北至承恩大道。规划范围内总用地面积约为1.43平公里。规划商业建筑总面积控制在 15-20万平方米，可新增商业建筑面积3-5 万平方米。
定位及特色引导 ：“高端品质”、“智慧创新”、“文旅休闲”。
核心功能及发展引导 ：规划重点结合现有吾悦广场大型购物中心，以及未来规划的金奥爱丁堡风情商业街、大型酒店联动式发展。大力发展新型商业业态，提升消费档次，完善配套服务功能，建成集大型购物中心、商务办公、高端酒店、餐饮休闲、文化娱乐等为一体的一站式区域商业中心。
规划范围 ：主要位于淮安高铁站前，沿枚皋路以及顺达路两侧区域。规划范围内总用地面积约为1.79平公里。规划商业商务建筑总面积控制在 15-20 万平方米，可新增商业建筑面积15-20 万平方米。
定位及特色引导 ：“金融商务”、“高端品质”、“智慧创新”。
核心功能及发展引导 ：集商务办公、精品购物、餐饮休闲、文化娱乐等为一体的一站式区域商业商务中心。规划重点利用高铁的区位优势，打造金融商务集聚区，承担区域商贸功能，强化地区专业中心职能。
规划范围 ：位于砚临河以东、黄海路以西、浔河路以北、淮宝路以南。规划范围内总用地面积约为0.92平公里。规划商业设施控制面积约在15-20万平方米，可新增商业建筑面积 10-15 万平方米。
定位及特色引导 ：“彰显特色”、“电商体验”、“休闲养生”。
核心功能及发展引导 ：构建购物、餐饮休闲、文化娱乐、特色美食街、高端酒店等功能为主导的洪泽新商业中心。建设引导引进国际化知名企业和品牌，坚持高端化发展，重点发展以体验式、线上线下融合的大型购物中心，提供一站式、多功能、全方位的服务。注重步行休闲空间的塑造，打造精品化的商业集聚区，处理好多种交通的连接，使商业设施与其他设施连为一体。
规划范围 ：主要位于城西片区中部，新建路以东、建设路以西、淮宝路以南、浔河路以北。规划范围内总用地面积约为0.95平公里。规划商业设施面积控制在3-5万平方米，控制不再新增商业设施。
规划重点 ：老城区级商业中心依托历史文化底蕴，以现状保留、提升现有商业环境为主要手段，通过特色化和多元化的业态，融合服务、生活等功能。
鼓励发展购物中心，引导结合城市综合体建设，在区级以上商业中心布局。
鼓励大型百货店结合区级商业中心布局，老城区内以提档升级为主。
鼓励发展多类型的大型专业店，引导布局在区级以上商业中心、城市综合体。
大型综合超市规划布局在片区级以上商业中心以及大型居住区的邻里中心，仓储式超市宜布局在城郊结合部。
合理布局大型零售商业网点业态结构；增强业态和品牌的针对性。
大型商业零售网点的选址应结合城市商业中心设置，形成规模效益和聚集效益，快速路，交通性主干路两侧原则上不宜设置大型零售网点。
至2035年，城区规划大型商业零售网点73个，总营业面积控制在130.5万平方米。人均大型零售网点营业面积将达到1.74平方米。
大型零商业售网点分布图（5000㎡以上）
鼓励在各商业中心区内建设商业特色街区 。
鼓励结合美丽江苏以及淮安运河文化、西游文化、淮扬美食文化、休闲风情和现代文明等为主题， 设置主题商业街区 。
不得在城市交通性主干道上新建商业街，现状商业街与交通有矛盾的，要逐步调整布局，引导商业街向步行化转变。
规划特色商业街区体系共分为5大类、19处 。依托高品质、专业性、综合性现代化的商业集群，形成“时尚购物”特色商业街区2处；依托淮扬特色餐饮美食集群，形成“风味美食”特色街区8处；以“互动、体验、快乐生活”为主题，打造“美好生活”特色社区商业街4处；依托具有代表性的历史文化遗存，老镇古街，传统民俗风情形成“历史风貌”特色街区3处；本土传统文化艺术化、潮流化、趣味化的手法打造，培育2处“精品文创”特色街区。
加强商品市场规划引导 ：统筹考虑资源优势、消费能力和服务范围，适应淮安城市发展要求，控制总量、盘活存量。
调整集聚 ：围绕产业集聚建市场，强化市场对产业的带动，加强过程互动效果。零散的市场逐步向市场群和靠近产地的市场点集聚，强化规范管理。
转型升级 ：引导有升级潜力的传统市场，鼓励发展专业化的批发分销互联网平台，增加设计研发、售后服务等商贸服务空间，推动商物分离，建设综合性的服务平台。部分受冲击严重的市场可以引导向娱乐化、零售化、创业孵化等方向转型。
精明增长 ：积极利用存量低效市场用地，控制同类市场的重复建设，提高新增市场的开发强度与业态要求。鼓励工业消费品市场根据消费需求开展定制服务，解决商品阶段性过剩与高端不足的矛盾。
发展智慧物流 ：鼓励商品市场依托区位和资源优势，建设一批商贸物流中心、仓储基地和配送中心，提高物流科技水平。鼓励商品市场与机场、车站、港口、仓储基地等建立长期稳定的合作关系，加强流通节点衔接，开展多式联运 ，进步降低流通成本。
到规划期末2035年，淮安中心城区有各类商品交易市场53个（搬迁4个，不包括农贸市场）。
主要结合机场、铁路场站、港口、高速公路等对外交通枢纽以及专业市场、产业园区布置。
近期目标 ：物流园区与物流中心的集聚效应初步显现，行业集中度明显提高，初步构建起以城市配送物流与区域物流为主、国际物流为补充的服务体系。
中远期 ：通过完善和新建物流园区和物流中心，提升园区的智能化、现代化水平及运营管理水平，以“一区、十园、九中心、多节点”为总体框架的重点物流结点网络体系基本形成，构建起便捷高效、安全有序、经济合理的区域物流服务网络，基本确立重要的区域性物流枢纽城市地位。
积极发展以现代仓储为重点，干线物流为支撑，城市配送为基础，快递与货物运输并举，内贸与外贸并重的综合物流体系。
1）大力发展仓储物流。构建“线上交易+体验展示+现代仓储+共同配送+制造装配”五位一体的新型高效物流形态。
2）大力发展快递物流。引进区域分拣分拨中心、营运中心和呼叫中心以及配套产业服务中心。
3）大力发展冷链物流。大力发展冷链物流，助推农业产业化、农业现代化。
4）大力发展保税物流。加强同上海自贸区对接力度，扩大保税物流规模，形成苏北重要的进口商品展示展销中心。
5）大力发展多式联运。发挥水、公、铁、空体系齐全、设施完善的优势，以公路、港口、铁路、航空物流为基础，加快构建综合交通运输体系。
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