万科经营性不动产REITs再下一城物流业务迎来突破
3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。借此，万科成为国内极少数同时实现多个经营性不动产赛道REITs突破的企业，公司经营性业务将有望迎来进一步提速发展。
招募说明书显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。
招募说明书介绍，以上三个项目均分布于粤港澳大湾区和长江三角洲区域等国家重大战略部署政策支持下的重点区域，汇聚了高端制造、电商物流、快递快运、零售快消等仓储服务需求较高的行业。3个物流园区均位于当地交通枢纽中心，毗邻高速公路和机场，园区租户均为高端制造、电商等领域的头部企业，出租稳定性高。财务数据显示，截至今年6月30日，三个项目经营表现稳健，为此次REIT发行贡献了良好的预期收益。
此次REIT资产运营方的万纬物流，综合实力长期位列物流仓储服务行业头部梯队。截至2023年三季报，万纬已累计服务超过1600家客户，全国开业项目可租赁面积达989.9万平方米，其中冷链仓储规模全国头部。数据显示，目前万纬保持了行业领先的出租率，高标库稳定期出租率达85%，冷链稳定使用率达77%。股东方面，2021年万纬物流A轮融资时，引入了新加坡政府投资公司、淡马锡等全球知名投资机构作为战略投资人。
值得注意的是，“华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT”进入发行阶段，标志着万科成为国内极少数同时实现多个经营性不动产赛道REITs突破的企业。去年11月，万科旗下印力集团在消费类基础设施REITs试点中拔得头筹。业内人士指出，此次万纬能够实现REITs的突破，反映了市场对万纬资产质量和运营能力的认可，也反映了市场对万科多年转型成果的认可，万科经营性业务将有望迎来进一步提速发展。
同时，在房地产行业进入新周期的背景下，房企对REITs类产品在转型路上将要发挥的所用也抱以极高期待。万科董事会主席郁亮曾在去10月26日发朋友圈感慨，“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。”
事实上，记者了解到目前万科的商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，并有信心取得突破。未来随着公募REITs试点的逐步深入，万科经营性业务“布局早、赛道全”的优势将进一步显现。
自2014年提出“城市建设服务商”战略至今，除本次涉及物流业务外，万科已在长租公寓、商业等经营性不动产赛道完成布局。其中，万科长租公寓业务在规模和效率上保持行业头部，共运营管理租赁住房22.9万间，出租率达到94.4%，长租公寓REIT也在积极申报中；商业业务方面，万科旗下印力集团资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%，参与了国内消费类基础设施公募REITs首批试点并已获得证监会批复。
万科方面向记者表示，过去三年万科一直以REITs发行为资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。以万纬物流为例，目前持有和管理的仓储规模超过1200万平方米，有充足的项目可作为潜在扩募资产。后续伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营服务业务也将有望为其长期价值增长提供更丰富的来源。
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