新增供应推高空置率深圳约90%甲级写字楼下调租金
因需求不足以及宏观经济环境挑战犹存，深圳写字楼市场持续受到影响。
1月8日，第一太平戴维斯发布2023年深圳甲级写字楼市场表现数据。据统计，2023年，深圳甲级写字楼市场净吸纳量录得21.8万平方米，为近十年最低。截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼空置率同比增长4个百分点至28.9%，租金指数同比下降5.4%，平均租金为167.4元/平方米/月。
高力国际提供的数据显示，2023年年末，深圳有不少甲级写字楼在业绩指标压力下推出降价促销措施，导致全市甲级写字楼租金环比降幅扩大至5%。而就2023年全年情况来看，深圳约90%的甲级写字楼租金同比下调。据戴德梁行统计，2023年年末的深圳甲级写字楼平均租金水平几乎跌回至2013年。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对《中国经营报》记者表示，2023年，多数写字楼租户仍普遍收紧预算或缩减租赁面积，年内租赁需求仍处于近年低位，“2023年，鉴于企业租赁决策周期延长，市场竞争保持激烈，业主普遍继续降租以增强吸引力”。
据第一太平戴维斯统计，2023年，深圳全市共有13个新的甲级写字楼项目入市，共带来供应面积约91.9万平方米，其中，第四季度有3个新项目入市，新增面积约19.7万平方米。第四季度，受新设需求略有回温及新项目持续去化的共同推动，该季度写字楼净吸纳量回升至7.4万平方米。截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼市场总存量增长至1091.6万平方米，同比增长8.5%。
2023年以来，深圳甲级写字楼市场供应端恢复放量。戴德梁行提供的数据显示，深圳2023年的甲级写字楼约84.6万平方米的供应量接近历史最高水平（统计区间为2006—2023年，最高点为2017年的85万平方米），年均供应量增至66.3万平方米，年均吸纳量增至41.7万平方米。
供应持续强劲的情况下，深圳甲级写字楼市场的需求表现仍延续疲软态势。据戴德梁行统计，截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼空置率升至26.1%。高力国际发布的数据也显示，深圳2023年的甲级写字楼新增供应持续位于高位，存量项目较为平淡的去化表现叠加新项目入市，推高了全市的整体空置率。
与此同时，激烈的市场竞争也迫使业主下调租金以促成租赁交易。谢靖宇指出，降租吸客仍是2023年深圳甲级写字楼业主提高成交率的主要策略。
戴德梁行提供的数据显示，2023年年末，深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/平方米/月，同比下降8.4%。截至2023年年末，深圳甲级写字楼租金出现同比下降的楼宇占比超过90%，其中44.7%的写字楼租金下调后，空置率随之下降。也就是说，还有50.6%的写字楼租金下调后空置率仍在上行。
就行业需求表现而言，据第一太平戴维斯统计，2023年，金融、专业服务及信息技术行业的写字楼租赁需求较为稳定，零售、贸易与制造业的租赁需求保持积极。
“未来，金融、信息技术及专业服务行业将继续成为市场需求主力引擎。同时，随着深圳持续发力布局战略性新兴产业，来自新能源、半导体、生物医药及跨境电商领域的新兴需求也有望保持活跃。”谢靖宇表示。
从具体数据来看，据戴德梁行统计，近三年，金融、TMT、专业服务行业在深圳甲级写字楼的合计租赁面积占比均超过70%。其中，金融、专业服务行业的占比总体呈现扩大趋势，在2023年分别达到34.3%、16%。
戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示，结合细分行业的租赁成交分析，科技硬件、装备和软件、信息技术服务行业为深圳办公租赁市场提供了最大的需求支撑；银行、保险、券商等传统金融企业以及近年表现突出的律师事务所，依然在办公租赁市场保持相对较高的活跃度；金融科技、MCN机构、留学移民服务等新兴领域也有亮眼表现。
第一太平戴维斯提供的数据显示，2024年，深圳全市甲级写字楼预计新增供应达89万平方米。其中，第一季度预计有4个新项目交付入市，为市场带来供应面积约20.5万平方米。
谢靖宇表示，2024年，整体市场去化或随大规模新增供应而进一步承压，空置率预计结构性上升，平均租金短期内保持下降趋势。
2024年1月9日，高力国际发布报告指出，根据当前建设进度，2024年深圳新增供应甲级写字楼预计达94.6万平方米，其中约2/3集中于上半年入市，“经历较长时间预租，有望在一定程度上带动2024年上半年写字楼净吸纳量的提升。2024年的市场走势仍有赖于宏观环境的改善。考虑季节性因素，预计2024年上半年的租金降幅将会有所收缩。”戴德梁行也表示，预计2024年深圳甲级写字楼实际供应量接近百万平方米，全市租金水平预计进一步回落，空置率指标预计持续上行。
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