克而瑞]调研纪要江苏省三四线城市：淮安篇
淮安当前房地产市场存在以下突出现象：
■ 1）优质宅地供应短缺，地王频出，地价交替激增；
■2）新房一房难求，绑车位、收价外款、全款优先；
■3）二手房学区炒作狂热，菜场学校更名周边房价可翻倍；
■4）楼市投资氛围弥漫，房价波动剧烈，“唯地王论”、“唯学区论”。
淮安具有2200年建城史，但至2016年后市本级四区方正式固定。淮阴区原为旧淮阴市（淮阴县），淮安区原为旧淮安市（淮安县、楚州区），2016年原清河区、清浦区合并为清江浦区；洪泽县撤县设区为洪泽区。因此淮阴区、淮安区原为两座独立城市，清江浦区由于2016年正式形成独立性较弱。故淮安市2001年后提出“三淮一体”战略。
在新区建设上清江浦区夹于淮阴区、淮安区中间，故以清江浦区水渡口板块老城区为中点，提出了“东拓南连”发展方向。分别规划了经济开发区、生态文旅区两个板块。随着淮安市政府迁址生态文旅区，区域发展饱和后2020年在生态文旅区西侧新规划南部新城板块。
2020年下半年起江苏省各县市再度成为全国土拍热点，各市地王频出也带动新房房价新一轮跃升。对比来看，淮安地价、房价均处于全省末位，具有相对高的上涨空间。
淮安市内蕞高楼面地价在全省地王楼面价破万城市中排名末尾。至2021年3月淮安蕞高地王成交楼面价为10473元/平方米，为弘阳地产于2021年1月竞得的一宗生态文旅区板块商住用地。
同时，淮安房价位于江苏省各县市末尾。2020年淮安商品住宅全市成交均价仅8729元/平方米，低于同为江苏北部的徐州、连云港、盐城、泰州等城市。
热盘全款绑车位，刚需失去置业机会
2020年后土地市场火热带动房价上涨预期，影响区域二手房市场房价飙升。一二手房价倒挂现象进而引发购房者出于恐慌性、投资性抢购新房。新房供不应求的热市效应则加剧了品牌房企拿地热情。在这一期间，淮安楼市投资性购房行为激增，市场出现共计三种乱象：
“学区”概念高热，已形成涨价惯性。开明教育集团、淮中教育集团、实小教育集团成为带动区域楼市的“妙药”。带有开明中学学位的淮海青年城二手房房价已增至9.7万元/平方米。更有甚者，随着淮安市推行集团化办学机制，出现了菜场学校虽未更改师资配置但更名但为后周边二手房价翻倍等乱象。
高价学区房的范例下学区与楼市隐隐挂钩，形成了“有学区必涨价”的涨价惯性。一方面，“有学区必涨价”的共识下新房市场唯学区论，学区不佳的如经开区临高铁站项目普遍去化受阻。另一方面，无能力购买名校周边“天价”二手房的购房者受挤压转而进入新房市场进行投资，变相加剧了新房市场投资氛围。
热盘买房难，价外加价、捆绑销售、炒卖房号。由于市场火热且供不应求，受调控限价、限签政策制约，生态文旅区、清江浦区、经开区为主的大部分在售项目普遍存在全款优先、捆绑7-15万车位等行为，部分项目存在引导购房者先买车位后买房的行为。甚至2020年11月淮府碧桂园买房须捆绑2个车位，优质房源须捆绑3个车位。此外“一房难求”下也存在兜售房号、收入25万茶水费等乱象。
纯刚需购房者逐渐失去购房资格。房企出于成本考量和迎合市场需求，在售主力产品面积段逐年上扬。同时房价激增下成交总价段也快速上升。至2020年淮安成交商品住宅中110-130平方米占比已蕞高，达36%。同时总价100-150万元占比也上升至37%。纯以工薪收入作支撑的刚需购房者已逐渐失去购房资格。
事实上，造成淮安房价激增、投资肆虐、刚需买房难以及诸多营销乱象的根本原因主要有二：
一是，土地连年缩量使得新房供应不足，地王层出推曾房企开发成本上扬，二者从供应端奠定新房量缩价涨。
二是，大开长开棚户改造，资金支撑购房者投资性行为，安置住房推动购房者改善需求，二者从需求端铺垫楼市投资情绪。
基于相对较低的地价、房价，淮安政府自2016年起通过缩减土地、不设地价限制等节节做高地价。地价快速上涨所带来的房价上涨预期是新房市场投资性行为活跃的动因。
2016年起淮安市政府大幅缩减舍宅用地供应规模，由每年1000万平方米以上缩减至369万平方米。后至2020年年均土地供求规模维持在400万平方米，与商品住宅成交规模相当。
土地市场供不应求下市内三区地价炒作现象突出。由于政府尚未针对地价相关限制，尤其2020年后各区域地王记录频繁刷新，出现“月月地王”、以同区域上一地王成交价作为下一地块底价等现象。如清江浦区2020年12月月内地王记录刷新3次，生态文旅区地王成交楼板价半年内由5872元/平方米翻倍破万至10473元/平方米。
棚改安置仍是当前淮安购房者主要购买力来源。2018年-2020年淮安平均年棚户区改造年新开工17361套，2021年计划新开工15900套。无论是货币化安置，或是实物安置后以房抵现，都极大的填充了购房者购买力，而且在棚改“人手一套房”后投资改善成为购房者主要购房目的。因此大规模棚改为新房市场投资性行为活跃提供了基础。
事实上，淮安市居民收入对房支付能力已难以为继。2019年城镇人均可支配收入仅38952元，对当前淮安在售项目已无较强购买力。以淮安区港龙东望府为例，新加推6号楼均价为12000元/平方米，以此计算淮安居民房价收入比已超过12年。
面对当前一二手房市场乱象，政府出台了相关政策以调控楼市、维稳市场，但均为涉及土地市场调控，难抑楼市之火。
可见，由于调控政策未涉及土地市场，仅于终端通过限购、限签、限价、限贷等难以从根本上稳定市场预期、遏制投资性购房行为。在这一前提下，缓解刚需群体公积金和填充市场购房群体落户政策更显得杯水车薪。
总而言之，本轮淮安楼市热潮根源上是因土地量缩价涨而起，以棚改补偿为支撑。我们认为解决短期淮安楼市过热现象仍须从土地市场着手，出台对土地价格实质性管控政策。
我们认为淮安楼市短期仍将维持热市。但未来随着城市发展逐步完善或迫于中央“三稳”方针压力，政府将着手收口土地调控或扩大宅地供应，由于缺乏人口流入且居民自身购买力不足，届时楼市将面临下行压力。
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